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双方分别于1990年3月24日、11月12日签订《联合建楼
发布时间:2019-04-08 16:31

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  上周深圳某村委起诉出资人合作建房无效案,引发媒体和市民对合作建房、购买小产权房风险的极大关注!小产权房风险众所周知,但合作建房风险知道的人却不多。合作建房高投入、高收益的同时,风险到底有多大?是福是祸?来看看这些让人毛骨悚然的案例......

  涉案土地性质为划拨用地,广东省韶关市强制隔离戒毒所(简称戒毒所)为出地方,范荣芳为出资方,双方分别于1990年3月24日、11月12日签订《联合建楼协议》和《续建第三层楼房的补充合同》,并经公证处公证,约定所建楼房平均分配。

  当年年底竣工,所建楼房平均分配使用至诉前24年无争议。2002年3月19日范荣芳死亡,法定继承人为妻子钟利英及子女范洪才、范雄才、范明才、范婉玲。

  2014年8月27日(24年后)戒毒所向一审法院起诉,要求确认《联合建楼协议》无效退房。

  广东省韶关市武江区法院一审认为:以划拨土地使用权作为投资与他人合作建房,应当经过主管部门批准,涉案双方的合作建房未经批准,《联合建楼协议》和《续建第三层楼房的补充合同》均属无效。确认之诉,依法不适用诉讼时效的规定。判决:1、《联合建楼协议》和《续建第三层楼房的补充合同》无效;2、范洪才等人返还占用的土地并退出土地上的地上建筑物给戒毒所。

  广东省韶关市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审均予以维持,并认为合同被确认无效后,范洪才等人因此遭受损失,可另循法律途径解决。

  梁齐好与卢炳坚系夫妻关系,1993年,卢炳坚用卢炳钊名义办理了18号宅基地使用证。

  卢炳坚(以卢炳钊名义)为出地方,常世芬(城市户口)为出资方,双方于1994年10月6日就18号宅基地签订《私私合作建房协议书》,约定兴建五层建筑,其中首层西、二层、三层由卢炳坚及其家人使用,首层东、四层、五层由常世芬使用。

  1995年11月29日,广州市白云区石井镇人民政府给常世芬核发18号宅基地首层东、四层、五层宅基地证,2005年卢炳坚死亡。

  2015年5月18日(22年后),梁齐好向一审法院提起诉讼,请求判令《私私合作建房协议书》无效,常世芬返还房屋。

  庭审中,卢炳钊表示《私私合资建房协议书》由其与常世芬签订,是因当时18号宅基地登记在其名下,受卢炳坚之托以其名义签订,但该协议书实际由卢炳坚与常世芬签订。

  广州市白云区人民法院一审认为:《私私合资建房协议书》已实际履行完毕,且常世芬已经取得使用房屋行政部门核发的宅基地证,常世芬使用18号宅基地房屋至今已达近20年之久,卢炳钊和梁齐好对常世芬的使用行为均未提出异议,故上述协议书不宜认定无效。常世芬对现使用的18号宅基地房屋的首层东、第四层、第五层持有相应的宅基地证,属合法使用人。判决:驳回梁齐好的全部诉讼请求。

  梁齐好上诉称:常世芬作为城镇非农业户口居民,其提交的证据根本无法证明其以合资建房形式使用集体所有土地的行为得到县级人民政府批准,案涉《私私合资建房协议书》为无效合同。

  广州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。广东省高级人民法院再审驳回梁齐好的再审申请。

  案例3、深圳市昌河物业管理有限公司诉王光金、深圳市川金建筑劳务有限公司排除妨害纠纷案

  1、合作建房被拆迁,土地提供方合法占有回迁房的,出资方强行占有没有法律依据,应予退还;

  2、合作建房后双方就回迁安置房发生争议,出地方提起排除妨碍纠纷的,法院按侵权纠纷不按合作建房纠纷处理;

  【基本案情】合作建房,双方就回迁房分配发生争议,法院判决出资方全部退出!

  深圳市昌河物业公司(简称昌河公司)为出地方,王光金(深圳市川金建筑劳务有限公司总经理、法定代表人)为出资方,2003年4月8日双方签订《合作建房协议》,合作修建单层厂房二栋,并就建成后各自面积使用比例约定。建成后房屋纳入拆迁改造,昌河公司分得安置保障性质房屋,双方就分配权发生争议。2014年王光金和川金公司强行进入涉案房产。2015年昌河公司起诉要求王光金和川金公司腾退出所侵占8间房屋并赔偿损失。王光金和川金公司主张是合作建房后拆迁改造,非排除妨害纠纷,应当获得还建安置房屋的分配权。

  深圳市南山区人民法院经一审认为:涉案房产尚未办理房产证,昌河公司提交的证据不足以证系涉案房产的权利人。王光金和川金公司占有涉案房产虽也无合法依据,但因昌河公司并非涉案房产的实际权利人,无权要求返还涉案房产并赔偿其损失。判决:驳回昌河公司的全部诉讼请求。

  深圳市中级人民法院二审认为:根据《物权法》第245条第1款规定,对妨害占有的行为,除实体权利人外,占有人也有权请求返还原物、排除妨害或者消除危险。昌河公司虽不是涉案房屋的所有权人,但其提交的相关证据证明对涉案房产享有合法的占有权,川金公司没有合法依据占有涉案房产,侵害了昌河公司的占有权。判决:撤销一审判决,川金公司搬出并将涉案8间房屋返还给昌河物业公司。

  2、协议无效后,出地方应当按市场评估确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价后的价值补偿出资方。

  罗演荣为出地方,黄某、陈某为出资方,三方于1990年6月签订《合建住房楼协议书》,约定合建四层住房楼一幢,建筑成本8万元,建成后一楼归陈某,二楼归罗演荣,三、四楼归黄某。1992年1月,罗演荣签署《合建住房分配合同书》,再次对上述约定予以确认,罗演荣所在村委加注“以上情况属实,特此证明”并加盖公章。

  因合建人黄某车祸身亡,经罗演荣同意,1992年10月11日、1994年3月5日,黄某妻子将约定属于黄某的房屋第三、四层卖给方纯平(非罗演荣同村村民)和另案当事人黄某丙。

  2003年12月1日,罗演荣取得《集体土地房产证》,目前,罗演荣与方纯平按照协议约定的楼层分配情况居住在该幢楼内。

  2014年2月20日(24年后),罗演荣向法院提起诉讼,请求判令:方纯平返还房屋第三层。诉讼过程中罗演荣拒绝评估涉案房屋建筑物现值扣除建房成本后的价值,方纯平申请评估但拒缴评估费,导致评估未果。

  广州市黄埔区人民法院一审认为:《合建住房楼协议书》无效,方纯平应当返还房屋给罗演荣,罗演荣应当补偿方纯平涉案房屋的建筑物价值,即按市场评估确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价后的价值。因罗演荣和方纯平均拒绝评估涉案房屋建筑物现值扣除建房成本后的价值,本案中不予处理,方纯平可就该部分价值另行向罗演荣主张。

  涉案整幢房屋建筑成本价为8万元,罗演荣应当向方纯平及另案当事人陈某、黄某丙返还;因方纯平及陈某、黄某丙均未提供证据证明建筑涉案楼房中各自投入,按照公平原则平均分配,罗演荣应当向上述三人每人返还建筑成本26666.67元。

  2014年11月24日一审判决:1、方纯平返还所占罗演荣房屋;2、罗演荣返还方纯平建筑成本26666.67元。广州市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审均予以维持。

  2、诉讼时效仅适用于债权请求权,确认合作建房合同无效并要求腾退房屋,属于物权请求权,不适用诉讼时效的规定;

  3、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,仅能转让给本集体经济组织成员,农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地。

  涉案土地性质为农村宅基地,叶润照是出地方,冯双龙(非叶润照同村村民)是出资方,双方于1994年12月9日签订《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》,约定新楼建成后南面第1至第5层归叶润照所有,加建的第6层楼梯北面冯双龙拥有永久所有权等等。同年9月6日房屋建成,共六层。1996年4月23日,双方签订《赠与合同》并办理公证,约定叶润照将涉讼房屋(北面)第1至5层(以楼梯为界)赠与冯双龙。同年9月1日,叶润照取得合建房屋的《农村(墟镇)宅基地使用证》,第6层至今未办理报建手续。

  冯双龙取得涉讼房屋北面的房屋后,将其中第2、4层出租给冯计华,将第5层出租给林伏容。

  2011年(16年后),叶润照起诉要求确认《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》无效,冯双龙和冯计华,林伏容腾退并返还涉讼房屋北面第1至5层。

  广州市白云区人民法院一审认为:叶润照、冯双龙签订的《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》,违反了国家土地管理政策、法规,是无效合同,双方基于该合同取得的财产应当相互返还。合同无效状态处于持续中,起诉未超过诉讼时效。判决:《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》均无效,冯双龙返还房屋。

  广州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。广东省高级人民法院再审:驳回冯双龙的再审申请。

  1、无效合作建房,坑深不可测:不受诉讼时效限制,出地一方随时(即便一百年以后)有权“反悔”收回房屋,个人、公司、村委,甚至国家机关(如案例1中的戒毒所)都有可能,由此给出资方造成的损失是毁灭性的!

  2、合作建房的分类:以土地性质可分为集体土地合作建房、划拨土地合作建房和出让土地合作建房;以是否通过审批可分为合法合作建房和违建合作建房;

  4、在集体土地上合作建房,非本村村民(含其他村村民和城市居民)作为出资方的,合同确定无效,出地方有权要求返还房屋;

  5、在集体土地上合作建房后,出资方为非本村村民,但取得土地使用证的,合同合法有效;

  6、合作建房合同无效后,出资方有权要求出地方根据过程程度赔偿房屋升值损失;

  7、合作建房后被拆迁,政府只认登记权利人,出资方可能无法直接分到回迁房,且不能强行占有;

  8、合作建房纠纷跨时长,利益纷争大,一旦发生纠纷,无论是出地方还是出资方,请第一时间拨打盈科信荣(全国)房地产律师团队客服专线,寻求法律帮助。

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